Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 2 octobre 2025, RG n°23/19784
Dans une décision du 2 octobre 2025, la Cour d’appel de Paris a confirmé l’importance du statut juridique du bien exproprié dans la détermination de son indemnisation. Elle a retenu que la situation en copropriété constituait un facteur de moins-value justifiant l’application d’un abattement sur la valeur du bien.
Dans cette affaire, le bien exproprié consistait en une maison située au sein d’une copropriété horizontale (ensemble de maisons individuelles partageant des parties communes). Le premier juge avait toutefois retenu, pour en déterminer la valeur, des termes de comparaison fondés sur des pavillons et maisons individuelles non soumis à un régime de copropriété, sans en tirer les conséquences sur la valorisation.
L’autorité expropriante a interjeté appel afin d’obtenir la prise en compte de ce facteur de moins-value et l’application d’un abattement sur la valeur unitaire.
Les propriétaires ont, pour leur part, contesté cette analyse, faisant valoir l’absence de contraintes effectives attachées à la copropriété en cause, notamment en l’absence de stipulations restrictives analogues à celles rencontrées dans une copropriété de lotissement.
La Cour a toutefois relevé l’existence d’un règlement de copropriété et la désignation d’un syndic provisoire, confirmant ainsi l’assujettissement du bien à ce régime. Elle a en conséquence jugé qu’il convenait d’appliquer un abattement de 15 %.
Une position confortée par la jurisprudence
Les juridictions de l’expropriation considèrent de manière constante qu’un bien en copropriété ne peut être comparé à un bien en pleine propriété en raison de leur différence de consistance.
Plusieurs décisions de la Cour d’appel de Paris ont ainsi écarté des termes de comparaison portant sur des maisons individuelles pour évaluer un bien en copropriété (CA Paris, Pôle 4 ch. 7, 16 juin 2022, n° 21/17209 ; 6 avril 2023, n° 22/03043 ; 30 septembre 2021, n° 20/13500).
De même, lorsque des références portant sur des biens d’un statut différent sont retenues, cette différence est intégrée par la juridiction comme facteur de moins-value (CA Paris, 6 décembre 2018, n° 17/21375 ; CA Toulouse, 15 décembre 2021, n° 07/2021).
Enfin, la Cour d’appel de Paris a déjà admis que les contraintes propres à la copropriété peuvent justifier un abattement spécifique sur la valeur vénale (CA Paris, 30 septembre 2021, n° 20/13500).
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence désormais constante, consacrant la nécessité de prendre en considération le régime de copropriété dans l’évaluation des biens expropriés, soit en écartant les termes de comparaison inappropriés, soit en appliquant un abattement spécifique destiné à traduire les contraintes attachées à ce statut.
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Michaël Moussault, Associé
Michaël Moussault est un spécialiste du droit foncier. Il intervient notamment sur les questions relatives aux acquisitions foncières (forcées ou amiables), ainsi que sur des questions relatives à la gestion des biens (occupations du domaine public ou du domaine privé) et aux problèmes d’éviction des commerçants et de relogement des occupants des immeubles acquis dans le cadre d’opérations d’aménagement.
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